Vous êtes propriétaire d'un bien que vous cherchez à vendre afin d'assurer vos vieux jours ? Et si la vente en viager sans rente était l'option parfaite pour vous ? Pour en avoir le cœur net, prenez sans plus attendre connaissance du texte ci-dessous. Vous y découvrirez tout ce qu'il est nécessaire de connaître sur cette méthode de vente originale !
Comment fonctionne ce dispositif ?
Vous ne le savez peut-être pas, mais vendre en viager n'est pas une méthode nouvelle. Elle a été inventée par les Romains, avant de perdre de sa superbe puis de revenir sur le devant de la scène dans la seconde partie du Moyen-âge. Aujourd'hui, on comptabilise chaque année plusieurs milliers de transactions de ce type. Une récente étude a ainsi dénombré 5 000 à 7 000 ventes viagères sur un total de 900 000, soit un ratio compris entre 0,5 et 0,7 % du marché total.
Le viager sans rente est une transaction particulière. Elle s'articule autour de l’estimation de la valeur du bien réalisée par un agent immobilier ou par un notaire. Le professionnel déterminera alors sa valeur vénale à l'instant T. Pour avoir une vision complète du sujet, veuillez également noter que l'acheteur peut parfaitement occuper les lieux une fois la vente réalisée. Il verse alors en contre-partie la rente viagère à l’ancien propriétaire. L'acquéreur a aussi la possibilité de laisser l'ancien propriétaire occuper les lieux. Ce dernier recevra en échange une rente moins importante que dans le premier cas, car minorée du droit d’usage et d’habitation.
Comment en fixer le prix ?
Dans le cas d'une vente viagère sans rente, le bouquet et la rente sont cumulés lors de la rédaction de l’acte de cession. Plus concrètement, cela signifie que l'acquéreur n'aura aucun versement de rente à effectuer puisqu'il l'aura déjà fait au moment de finaliser la transaction. Le montant à payer varie en fonction de la valeur estimée du bien. Il dépendra aussi de l'espérance de vie estimée du vendeur, également désigné sous l'appellation de crédirentier.
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Quels en sont les principaux avantages pour l'acheteur ?
Inutile de se le cacher plus longtemps ! Oui, la vente viagère reste un système particulièrement avantageux pour les acquéreurs. Dans d'autres circonstances, il serait totalement inimaginable de trouver un bien avec un prix de vente aussi faible. Il s'agit donc d'une solution intéressante pour tous ceux qui peinent actuellement à accéder à la propriété en raison de l'envol des prix du marché. L'acheteur profitera, dans le même temps, de frais de mutation réduits.
L'acheteur sera également protégé contre le risque de "longévité accrue". Ce terme désigne le fait que le vendeur vive plus longtemps que les estimations. Dans le cas d'un viager classique, celle-ci aurait de lourdes conséquences financières pour l'acquéreur. Une transaction viagère sans rente laisse aussi la possibilité de prendre une hypothèque pour, par exemple, acheter un nouveau logement.
Et pour le vendeur ?
Certains d'entre vous se demandent peut-être quelles sont les motivations des vendeurs. Elles sont avant tout financières. L'ancien propriétaire va ainsi percevoir son capital en une seule fois, ce qui lui permettra de le réinvestir immédiatement ou d'avoir une meilleure visibilité quant à son avenir. Il sera également libre de procéder à une transmission de son vivant à des proches. En agissant de la sorte, le vendeur assure la transmission de son patrimoine. En cas de décès prématuré ou soudain, ses héritiers n'auront donc pas à en subir les conséquences.
Quid des assurances ?
Voilà une question que bien peu de personnes ont à l'esprit, mais qui revêt pourtant une importance capitale. Que se passe-t-il au niveau des assurances ? Si le vendeur a fait le choix de demeurer dans les lieux, il devra nécessairement conserver une assurance multirisque habitation active. Toutefois, vous aurez déjà compris qu'il n'est plus légalement le propriétaire du bien. Il lui faudra donc indiquer cette modification à son assureur.
De son côté, l'acquéreur va devoir assurer son bien en tant que propriétaire non-occupant (on parle d'"assurance PNO"). Cette protection sera obligatoire dans le cas d'une copropriété. Pour une maison individuelle, elle restera seulement très vivement conseillée. Comme vous vous en doutez sans doute déjà, l'acheteur devra, lui aussi, entamer des démarches en direction de son assureur afin de l'avertir de sa nouvelle situation de nu-propriétaire.