Vous voulez optimiser votre fiscalité ? Investir dans l’immobilier peut vous permettre de bénéficier de nombreux avantages fiscaux. Dans cet article, nous allons vous parler principalement de la Loi Malraux. Mais comment ça marche ?
La loi Malraux : qui peut en profiter ?
La loi Malraux est un dispositif de défiscalisation accessible aux personnes qui souhaitent réaliser un investissement locatif et défiscaliser une partie de leurs impôts. Le principe est un peu similaire à celui de la loi Monument Historique. Il faudrait choisir un bâtiment ancien à rénover situé dans un périmètre sauvegardé, notamment dans les centres-villes historiques. Il ouvre droit à des réductions d‘impôt calculées sur le montant des travaux engagés. Les principales zones concernées sont :
· les immeubles situés sur un site patrimonial remarquable (SPR) avec PSMV ou plan de sauvegarde et mise en valeur, avec une réduction de 30%
· les immeubles sis dans les quartiers anciens dégradés (QAD), avec une réduction de 30%
· les immeubles localisés dans des quartiers conventionnés, avec une réduction de 30%
· et les immeubles se trouvant dans un Site Patrimonial Remarquable avec PVAP approuvé (ancien ZPPAUP et AVAP), avec une réduction de 22%
Le plafond s’élève à 400 000 euros, répartis sur 4 ans. Il faudrait également noter que le report est possible. Ainsi, le contribuable peut imputer sur les 3 ans la fraction de déduction d’impôt excédentaire.
Certes, ce dispositif pour défiscaliser s’adresse surtout aux personnes fortement imposées. De plus, suite à l’exclusion du plafonnement global des niches fiscales, ce dispositif séduit de plus en plus les citoyens. Il faudrait noter que la location doit être nue, à usage de résidence principale. Si vous recherchez davantage d’informations sur la loi Malraux visitez ce site www.reduire-ses-impots.net
Quels sont les différents travaux pris en compte par la Loi Malraux ?
Pour la loi Malraux, il n’y a aucune condition de ressources du locataire ni de plafonnement de loyers. De la sorte, vous pouvez choisir vos locataires au gré de vos envies. Lorsque vous réalisez des travaux de restauration, une partie des dépenses sera par la suite déduite de vos impôts, à condition de ne pas acheter l’appartement à un prix trop exorbitant. Ainsi, les travaux de réhabilitation et de rénovation sont pris en compte tels que :
· La démolition
· La restauration des toitures et des murs
· La réaffectation à l’habitation
· Les différents travaux de réparation
· Les travaux de remis à neuf
· Les travaux d’aménagement pour rendre les pièces habitables (combles, greniers et parties communes)
· Les travaux de mise en conformité
· Et les dépenses liées au bâtiment : taxe foncière, prime d’assurance, frais de gestion
En tout cas, avec des travaux plus importants, vous pourrez bénéficier d’une remise d’impôt plus conséquente. La contrepartie ? Vous devez louer le bien pour 9 ans au minimum à des individus autres qu’un membre de votre foyer fiscal, un ascendant ou un descendant.
Les travaux de restauration doivent concerner l’ensemble de l’immeuble et doivent être achevés au plus tard dans les 3 ans suivant l’acquisition. Et l’engagement de location doit être effectif dans les 12 mois suivant la date d’achèvement des travaux.
Attention ! Les travaux doivent être validés par un Architecte des Bâtiments de France pour que votre dossier soit recevable. Effectivement, la loi Malraux offre une réduction fiscale très importante pour les contribuables. Cependant, une autorisation Spéciale délivrée par le Préfet (ASP) est obligatoire avant le début des travaux.
Il est bon à savoir que le total de l’investissement (le prix d’acquisition du logement et la totalité des travaux) peut valoir 5 à 10% plus cher qu’un logement neuf sis dans un même quartier, sous certaines conditions.
Quelles sont les exclusions ?
Il va sans dire que seules les dépenses supportées par le contribuable donnent accès à la réduction d’impôt. Si vous avez obtenu des aides et des subventions diverses pour les travaux de rénovation, vous devez déduire de la réduction d’impôt les montants. De même, les frais de construction, les frais d’agrandissement, les frais de reconstruction et le prix d’achat de l’immobilier n’entrent pas en compte dans le calcul.
Comment réussir l’investissement ?
Investir dans la pierre est une valeur sûre. Si votre budget est insuffisant, n’hésitez pas à rechercher des moyens de financement. D’ailleurs, en optant pour un prêt, les intérêts seront déductibles de vos revenus fonciers. Au final, on peut donc déduire que vous ne payez pas d’intérêts à chaque mensualité. Ce qui est vraiment avantageux sur de nombreux plans. Pour ne pas vous tromper, vous devez choisir le bon emplacement, et prendre en compte le montant de vos impôts.
À l’évidence, la loi Malraux exige un investissement assez conséquent. Mais ce n’est pas pour autant que vous devez pratiquer un loyer élevé. Non ! Si vous voulez trouver un locataire rapidement, pensez à ajuster votre loyer au prix du marché, même s’il n’est pas plafonné. C’est la règle numéro un.
Pour monter le dossier, vous avez deux possibilités :
· La restauration en Association Syndicale Libre ou ASL : dans ce cas, l’achat du foncier et la réalisation des travaux sont bien distincts. L’immeuble sera acheté par plusieurs investisseurs et deviendra une copropriété. Ces derniers vont par la suite constituer une Association Syndicale Libre destinée à suivre la réalisation des travaux. Les travaux seront confiés à une entreprise et les fonds seront réunis par l’opérateur qui se chargera de payer l’entreprise selon l’avancement des travaux
· Et la Vente d’Immeuble à Rénover ou VIR : aujourd’hui, vous pouvez acheter un logement auprès d’un opérateur qui se chargera en même temps des travaux de rénovation. Il n’y aura donc qu’un seul contrat. Bien sûr, pour bénéficier de ce service, il faudrait payer plus cher. Néanmoins, cette formule est plus sécurisée
En outre, il faudrait bien choisir son opérateur, surtout en cas d’ASL. Faites travailler votre réseau pour éviter les mauvaises surprises et vérifiez l’avis des internautes dans les forums. Quoi qu’il en soit, ne vous précipitez pas. Prenez le temps de vous informer sur l’opérateur de votre choix avant de signer un contrat. De même, privilégiez les emplacements porteurs, car certaines villes offrent un loyer plus intéressant que d’autres si vous espérez obtenir un meilleur rendement.
Comment connaitre si l’investissement est rentable ou pas ?
À vrai dire, le dispositif Malraux est très attractif, si vous savez bien sélectionner votre placement. Ainsi, avant de vous engager, il est vivement conseillé d’utiliser un simulateur de défiscalisation pour déterminer si cela en vaut vraiment le coup ou non. De plus, cet outil est gratuit et sans engagement. Cette solution vous permettra d’évaluer le montant de l’investissement nécessaire et d’éviter de payer un montant exorbitant pour un bien qui n’en vaut pas la chandelle. Il vous permettra de déterminer la valeur du logement avant et après travaux. Bref, vous pouvez optimiser votre investissement grâce à un simulateur en ligne.
Pour avoir des réponses plus concrètes, vous devez taper les informations demandées : situation maritale, nombre de parts fiscales, revenus annuels, revenus fonciers et valeur du bien. L’outil vous fournit automatiquement le taux d’imposition pour l’année, la tranche marginale, les économies que vous pourrez réaliser en termes d’impôt ainsi que le plafond des niches fiscales. Enfin, vous pouvez aussi faire estimer par un professionnel le montant des travaux avant de prendre une décision. C’est plus rassurant !